Para que serve Convenção do Condomínio e qual sua importância?
Para que serve Convenção do Condomínio e qual sua importância?
O princípio da Convenção é manter a harmonia da maioria. A convenção é para o condomínio o mesmo que a Constituição federal é para o nosso país, impõem regras para manter a pás e tranquilidade dentro de um ambiente delimitado e exclusivo.
O que é convenção de condomínio?
Em suma, a convenção condominial é um documento que reúne as principais regras de convivência dentro do meio. O correto é que a convenção precisa ser e constar as principais regras de convivência dentro de um condomínio, mas nem sempre o que vejo é isso nas convenções que chegam até a mim.
O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?
A convenção do condomínio geralmente aborda os seguintes assuntos:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Sanções condominiais
Se algum morador desobedecer às regras da convenção, caso seja sua primeira infração, aplicar-se advertência, caso seja reincidente, multa. O papel do síndico é de aplicar essas punições conforme as indicações da legislação condominial. Desta forma, a convenção deve conter:
Regras a respeito da cobrança de inadimplentes;
Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;
Regras válidas para o protesto de cotas vencidas;
Prazos para entrar com cobranças judiciais;
Detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.
Valor da Taxa Condominial fixa ou rateio
Valor da Taxa Condominial fixa, quando pré determina um valor fixo na taxa condominial, eu recomendo este! Rateio, quando é dividido o valor de todas as despesas do mês entre as unidades, não recomendo, pois caso haja inadimplência ocorrerá uma falha no pagamento de seus credores.
Da mesma forma, a convenção ainda informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
Diretoria e conselho do condomínio
Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais, mas também pode ter presidente, vice-presidente, secretário(a). na minha opinião e o que sempre aplico nas convenções que faço é um síndico, um presidente, um vice-presidente e um secretário.
Descrição dos prédios
A convenção estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas;
Além disso, o documento também discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).
Obras estruturais e manutenções
A convenção informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.
Itens coletivos e áreas comuns
Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias de condomínio
Por fim, a convenção do condomínio detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia. O mesmo documento ainda informa as regras para o uso de procurações e convocação.
Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?
É recorrente que as pessoas confundam os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno. Ambos os documentos trabalham em conjunto para manter a paz no condomínio, mas cada um regulamenta setores diferentes do empreendimento.
O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina e salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.
Já a convenção, por sua vez, traz informações relacionadas à administração de condomínios. É a convenção do condomínio que determina o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.
O regimento interno pode estar dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Uma das principais dúvidas sobre o assunto é sobre como fazer uma convenção de condomínio. Assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio pode começar o processo de estipular suas regras e montar a sua convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Para aprovar a convenção, é necessário a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Feito isso, a convenção estará em vigor. Logo, assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
As mudanças no documento só poderão ser feitas através de votação da assembleia e aprovação de dois terços dos condôminos presentes na reunião.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem diversos modelos de convenções de condomínio pela internet, é fundamental que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades. Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.